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Efecto apalancamiento

Cuando un inversor  decide hacer una inversion inmobiliaria, tiene dos opciones: utilizar recursos propios para la adquisición o solicitar recursos ajenos.

A priori, siempre que se pueda parece mejor opción la primera: emplear recursos propios para evitar los sobrecostes de los intereses derivados de la financiación externa. Sin embargo, cuando hablamos de rentabilidad financiera, la cosa cambia.

El apalancamiento financiero es la relación existente entre el capital propio y el capital ajeno en una inversión inmobiliaria.

El apalancamiento financiero, transmite la posibilidad de aumentar o disminuir la rentabilidad financiera mediante el empleo de la deuda.

A traves del apalancamiento positivo, el inversionista podrá comprar un activo mucho mas grande y aumentar el retorno potencial de su inversion en comparación de los que podría adquirir si tuviera que pagar el 100% del precio de compra por adelantado.

El apalancamiento es una de las mejores formas de aumentar su patrimonio neto inmobiliario.

Para entender mejor el efecto del apalancamiento en una inversión en vivienda, veamos dos ejemplos.

Cómo calcular la rentabilidad financiera

Imaginemos que vamos a comprar a partes iguales con nuestro socio una vivienda valorada en $100,000. De los $50,000 que nos correspondería pagar a nosotros, decidimos utilizar $25,000  de nuestros ahorros y el resto financiarlo a través de un crédito hipotecario. Nuestro socio, en cambio, decide aportar todo el dinero que le correspondería utilizando recursos propios.

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La vivienda ha sido vendida al cabo de un año por $130,000. ¿Qué rentabilidad financiera hemos obtenido cada uno de nosotros? Veamos:

Mi rentabilidad financiera: hemos puesto $25,000 y hemos recibido $15,000. Los intereses generados por nuestro préstamo hipotecario durante el año, han sido de $800, lo que significa que nuestro beneficio neto ha sido de $14,200. Siguiendo con nuestra fórmula, hemos obtenido una rentabilidad financiera del 5,6%.

Rentabilidad de nuestro socio: ha puesto $50,000 y ha recibido de beneficio neto $15,000. En su caso, la financiera ha sido del 3%.

Com se puede observar, la rentabilidad financiera en nuestro caso, ha sido prácticamente el doble que en el caso de nuestro socio. Si el préstamo hipotecario hubiese sido contratado con unos intereses mayores o el plazo de amortización hubiese sido más elevado, puede que nuestra rentabilidad financiera hubiese sido peor.

Este efecto que tiene el endeudamiento a través del crédito hipotecario en nuestra rentabilidad financiera es lo que se conoce como apalancamiento.

Ventajas del apalancamiento

Aunque la rentabilidad neta obtenida gracias al apalancamiento inmobiliario pueda ser menor a causa de los intereses generados, este tipo de estrategia aporta grandes beneficios a nuestra inversión:

  • Nos abre la puerta a ciertas inversiones inmobiliarias a las que no podríamos acceder de no ser por la financiación a través de los recursos externos.
  • Permite diversificar el riesgo. Puedo repartir mis recursos en diferentes inversiones inmobiliarias.
  • El apalancamiento es especialmente beneficioso en épocas de inflación, sobre todo cuando esta es más elevada que el coste de la deuda.

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